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現代における住まいを考える(Vol.1立地編)

先日、テレビで今後の居住形態の展望・・・といった内容の番組が放映されていました。
インフラ・ライフライン負担の増大(連載第3回「今求められているコンパクトシティ」参照)、空き家問題、省エネルギー住宅、超核家族化・・・幅広い分野にまたがり特集が組まれていました。結局、どの分野に対しても「少子高齢化→人口減少」が大きく影響を及ぼす、支配的なファクターであるように読み取れるものでした。

今回と次回で、これらに触れながら現代における住まいと今後の展望について考えていきたいと思います。
本編ではまず立地を中心に取り上げます。

少子高齢化・核家族化の流れが変える、住まいの考え方

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結婚して家庭を持ち、子育てを中心とした生活・・・戦後はこのような考えのもと住宅を選ぶ世帯が多かったと思われます。結果、子育て環境の良い立地、家族の人数が増え子供が大きく育っても対応可能な住まい、という点で、郊外の戸建住宅が環境面・予算面でも最適な住まいとして選ばれていました。

所謂「団塊の世代」を中心とするこれらの世代は、子育てをしながらコツコツと住宅ローンを返済し、子供が巣立つ頃には完済。夫婦2人でこれからの生活をどう過ごそうか、同時に住まいも生活にあわせて変えようか、と考えはじめるステージに、今まさに直面していると思われます。最近はこのような世代の方々が新たな住まいに「マンション」を選択されるケースも多く、駅近か都心か、場所は一概には言えないものの、老後の生活を考えて利便性を重視する、という共通点のある方が多いようです。

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一方、実家を離れ社会に羽ばたかれた方は、都心での1人暮らしや結婚して駅近物件で賃貸暮らし、といったケースが多いようで、結果、近年は駅に近い物件の人気が高まり、価格の上昇が顕著になっています。お子様が誕生して家族数が増えると、前述のとおりより大きな住宅を求める方もおられますが、最近は郊外の一戸建てを選ばれる方ばかりでなく、駅近、都心のマンションを選ぶ方など、多様化の様相を呈しています。以前はよく見られた2世帯同居の住まいよりも、今は同居しないでそれぞれ違う場所に住む、「核家族化」が進んでいます。このような世の中の風潮が影響してか、最近では住まいの「永住志向」が薄れる傾向にあるようです。

ネット社会が不動産価値に影響を及ぼす時代

今までは不動産のリセールバリューを考えて家を購入するより、利便性や自然などの立地環境・建物の好き嫌いを判断基準に、漠然と永住前提で購入しているケースが大勢であったように思えます。しかし、前述の流れと、容易に情報が入手できるネット社会の影響により、不動産の価値を考えるとき、リセールバリューを重視する傾向が強まっているようです。

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不動産をネットで探す場合、第一に希望の駅及び駅からの距離を検索される方が大半だと思います。この場合、希望の駅距離以上の物件は検索結果として出てくることがありません。極端に言えば、どれだけ検索しても、検索条件次第では物件が選択肢にすら出てこない、ということになります。結果、駅距離という尺度が、不動産が持つ様々な価値の中で抜きんでて大きくなり、「駅近物件に人気が集中→駅近の不動産価値が向上」という構図が顕在化してきています。

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また、駅に近い物件は駅前に集積されている生活利便施設が近いことから、移動に労を要さないという点で、シニア層の受け皿にもなっているため、人口減に転じても需要が底固いという見通しもできます。

このように駅に近い物件の人気が高まる中で、マンション分譲事業者もこぞって駅前・駅近物件の供給を目論み用地の取得を強化してはいるものの、駅近は既に開発が進んでしまっているため、まとまった土地の取得は一筋縄ではいきません。

以上の流れを踏まえると、駅に近い物件は土地が高くなってしまうため、面積効率の良いマンションに住む。逆に、自然などの環境を重視してゆったり静かに暮らしたい、という方には交通利便は劣るが広い土地を確保しやすい駅から離れた場所で一戸建てに住む、という考え方が理にかなっているのかもしれません。

参考:テレビ番組では、日本には「面積の小さめな、コンパクトな物件が相対的に少ない」 という話もありました。
確かに、過去建築されたファミリータイプのマンションの多くは、70m²台後半、80m²以上の面積が多いように思います(過去、行政が良好な住宅供給を促すことを目的として、広めの住戸設定を行うように指導していた影響もあると思われます)。無駄の少ない洗練された現代のプランであれば、3LDKの間取りでも60m²台で十分余裕のある設計ができるようになってきているため、今後このような広さの需要は更に高まるかもしれません。

次回更新予定

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